Alquileres: cómo serán los contratos tras el decreto presidencial

El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que firmó en las últimas horas el presidente Javier Milei, modificó -entre varios sectores de la economía- el mercado de alquileres, que a partir del 21 de diciembre de 2023 se firmarán bajo la normativa del Código Civil y Comercial de la Nación, con algunas modificaciones.

Cómo serán los contratos bajo los nuevos cambios

1. El plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, serán de dos años.

El decreto aclara que en caso que no se haya establecido plazo en cada tipo de alquiler:

En los casos de locación temporal, se estará (sic) al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble alquilado.

En los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos años.

Para los restantes destinos será de tres años.

2. Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres.

En lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia (que aplicó para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy), inquilino y propietario podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato.

“Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres”, dice el decreto.

“Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”, aclara el documento.

3. Los contratos se podrán hacer en pesos, dólares y otra moneda extranjera que decidan las partes.

Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.

“Es preciso respetar la voluntad de los ciudadanos de pactar las formas de cancelación de sus obligaciones de dar sumas de dinero, sin distinción del curso legal o no de la moneda que se determine, sin que pueda el deudor o el juez que eventualmente intervenga obligar al acreedor a aceptar el pago en una moneda diferente, salvo pacto en contrario”, dice el decreto.

Es decir que se permitirá que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera y que los jueces no podrán convertir el precio a pesos, salvo que el pacto diga lo contrario.

4. La limitación de los jueces.

Los magistrados no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.

Los jueces tampoco tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley. “Las normas legales siempre son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva”, detalla el documento.

En cuanto al control judicial de las cláusulas abusivas, la aprobación administrativa de las cláusulas generales no impide su control judicial.

5. Fianza, garantía y periodicidad del pago.

La nueva reglamentación le permite a las partes determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Por ejemplo, antes de las leyes de alquileres sancionadas después de 2020 se pactaba el valor de un mes de alquiler por año y no un mes por todo el contrato.

Además, las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.

6. Cuándo se puede rescindir el contrato

El inquilino podrá, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato. Por otro lado, el inquilino puede resolver el contrato si el propietario no cumple con su obligación de mantener la unidad en condiciones aptas para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el inquilino.

Otro caso en el que el inquilino puede rescindir el contrato es si el dueño de la vivienda incumple con la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

7. Ya no se deben inscribir los contratos en la AFIP

Dado que la ley de alquileres del 2020 creaba la obligatoriedad de registrar los contratos en AFIP, al derogar la ley 27.551 esa obligación queda sin efecto.

8. Derechos a acordar

Se realizan derogaciones o modificaciones en algunos artículos que hacen que los contratos que celebren las partes deban ser redactados con mayor detalle para abarcar ciertos derechos y obligaciones que antes estaban contemplados en las normas, y ahora deben pactarlos las partes 

9. El inquilino ya no puede compensar alquileres con gastos que se encuentran a cargo del propietario

10. Ya no se requiere la realización de una mediación prejudicial obligatoria para iniciar un proceso de desalojo

Cómo son los pasos de un DNU para entrar en vigencia

Luego de que el Presidente dicta un Decreto de Necesidad y Urgencia, entra en vigencia cuando se publica en el Boletín Oficial. Ya está publicado, ese paso está cumplido.

La Constitución solo habilita el uso de DNU en caso de “circunstancias excepcionales” en las que al Congreso le fuera imposible seguir los “trámites ordinarios” para la sanción de las leyes. Es lo que Javier Milei determinó como “emergencia” en relación a la situación actual.

El Presidente tiene 10 días para enviar el DNU a la Comisión Bicameral Permanente de Trámite Legislativo del Congreso. La Comisión Bicameral tiene 10 días hábiles para emitir dictamen sobre la validez del decreto y enviarlo al plenario de ambas Cámaras para que sea tratado. Si la Comisión Bicameral no se expide en ese plazo, las Cámaras deben abocarse de oficio al tratamiento del DNU.

El Senado y Diputados solo pueden aceptar o rechazar el DNU. No pueden introducir enmiendas, modificaciones o agregados. Y se resuelve por mayoría absoluta de los presentes (la mitad más uno)

Esto significa que los contratos que se firmen a partir del momento en que el DNU esté publicado en el Boletín Oficial, es decir, del día de hoy 21 de diciembre, se harán con la nueva legislación y serán válidos hasta que el Congreso acepte o rechace el DNU. En caso de que rechace, los contratos firmados en ese lapso seguirán vigentes.