Te contamos más

14 de Septiembre de 2021 18:51

Créditos hipotecarios, ¿especie en extinción?

Compartir
Compartí esta nota
Compartir
Compartí esta nota
El acceso al crédito hipotecario es casi una ilusión en la Argentina.

Cuál es la situación de créditos hipotecarios y nuevas líneas para refacciones y finalización de vivienda.

Entre tantos faltantes que hay en la Argentina, existe una que cierra la puerta al derecho de la vivienda, y es la escasez de créditos hipotecarios. El sueño de ir al banco y sacar un préstamo para convertirse en dueño de una propiedad pagando cuotas similares a las de un alquiler, parece ser solo una ilusión.

El último informe del Banco Central exhibe la caída en el volumen de hipotecas al arrojar el dato de la participación dentro del producto bruto interno. Así es que, las hipotecas del país ascienden al 0,6% del PBI, cuando en diciembre de 2020 eran el 0,7%. En los últimos años esta medición oscila entre 0,5% y 1% del PBI. Es llamativamente bajo si se tiene en cuenta que, los créditos con tarjeta de crédito, por ejemplo, representan el 2,4% del PBI, el cuádruple. O si consideramos la incidencia en otros países como por ejemplo Colombia, con el 13%; Chile, 27%; o países europeos superando el 50%.

El déficit habitacional de Argentina, según informes oficiales, habla de unas 4 millones de viviendas que aún faltan, lo que implica que aproximadamente unas 12 millones de personas tengan problemas para acceder a un techo propio. O que un tercio de la población argentina no pueda encontrar la manera de tener una casa propia.

 

¿Cuáles son las dificultades actuales que provocan la escasa oferta de estos créditos?

La inflación se convierte en la principal causa ya que provoca un enfrentamiento de intereses de difícil resolución.

Si bien se ofrecen en algunos pocos casos los hipotecarios UVA, por orden del Banco Central entre 2019 y 2021 los bancos tuvieron que hacer modificaciones a los contratos originales de los créditos UVA otorgados entre 2016 y 2018, asumiendo importantes costos adicionales por el congelamiento de cuotas. Esto provocó que se discontinuaran las líneas y hoy sean muy pocas las entidades que los ofrecen.

La inflación aparece como el fenómeno que todo lo arruina. Bajo este contexto dicho tipo de líneas de crédito produce un desfasaje sumamente importante en la relación cuota-ingreso, volviéndolo desfavorable para las familias que con el paso del tiempo han ido teniendo que disponer de una porción mayor de sus ingresos para pagar las cuotas del crédito. Esta evolución en el valor de la cuota dista mucho de la salarial.

Las entidades que hoy ofrecen UVA lo hacen prestando como máximo 15 millones de pesos, a tasa de entre el 9% y el 13% anual con plazo de 20/25 años. Claro que a estas condiciones hay que agregar la diaria revalorización de la UVA y los ingresos mensuales a acreditar que cada banco solicita.

Si bien existen los sorteos para créditos Casa Propia con subsidio estatal, contemplan un tope de ingresos para su acceso. Con lo cual, se genera una brecha para los que tienen ingresos netos superiores a los $175 mil mensuales y no califican ni a los créditos del Procrear ni a una hipoteca.

 

Remodelación o finalización de vivienda

Si de refacciones habláramos, existe desde el lunes 6 de septiembre una opción a contemplar, ya que el Banco Nación empezó a otorgar una nueva línea de créditos orientada a la refacción y finalización de vivienda única. El límite de otorgamiento es de 2 millones de pesos, con tasa real por debajo del índice de inflación para el primer año (36%) y luego ajustada según la variación de coeficiente salarial. Este último punto es relevante ya que permite conservar una relación razonable entre ingresos y cuotas.

Entre sus condiciones, el plazo de devolución máximo se plantea a 10 años y no requiere garantía hipotecaria. Si bien suena atractivo, parece serlo solo para clientes de la entidad, ya que para quienes no lo sean, el costo financiero total se eleva por encima del 60%.

 

El matrimonio disuelto de salarios e inflación pide una solución

Especialistas recomiendan la creación de un fondo que compense las diferencias entre estas dos variables. Si al que pide el crédito le conviene ajustar según el salario y al banco o a la institución que presta le conviene por inflación, el problema es que habrá siempre una diferencia de dinero. Por ende, el fondo vendría a compensar los desfasajes entre ambos índices.

El año pasado se presentó en el Congreso un proyecto de ley en el que se propone la creación de un fondo de este tipo para incentivar la construcción y la demanda, pero aún aguarda tratamiento.

Otro mecanismo recomendado para incentivar la reactivación es asegurar un otorgamiento de créditos hipotecarios personalizados y adaptables a las necesidades de las personas. Es decir, segmentar los casos y armar “paquetes” atendiendo las distintas necesidades para la relación cuota-ingreso. Es una práctica que requeriría un mayor análisis de riesgo pero que podría ir moviendo el mercado al tiempo que se plantee una recuperación económica.

Un mercado casi nulo, de difícil acceso, con condiciones de la “macro” que pone trabas a una línea de crédito tan necesaria como la hipotecaria que genera dinamismo en la economía, proyectos de inversión real en la construcción, mano de obra y acceso a la vivienda por parte de quienes todavía lo consideran un sueño lejano.

Compartir
Compartí esta nota