Qué cambios trae la nueva ley de administradores de edificios

Emiliano Jabbaz, el joven pero no inexperto administrador de consorcios de Mar del Plata, aseguró que la nueva ley de administradores de edificios de propiedad horizontal no va a lograr más control o transparencia, y remarcó que quienes plantean esto, en realidad “no son tan íntegros como dicen ser”.

-¿Qué opinas sobre la nueva ley, que dice apuntar a la transparencia entre las administraciones y los consorcios?

-Lo que busca la ley es contemplar u obligar al administrador a tener o a rubricar libros y cosas que si bien uno las suele tener, no se suelen utilizar en la práctica cotidiana de la administración. Lo justifican diciendo que ahora va a haber más transparencia y control. Honestamente no es lo que va a pasar.

En realidad hoy en día, si vos tenés cualquier necesidad de ver una carpeta, vas y le decís: Hola que tal, quiero ver la carpeta, quiero ver los movimientos bancarios. Y se acabó la discusión. A veces la gente cree que no, y te dicen ahora que está la ley tenemos que… ¡no! La gente siempre tiene la posibilidad de ir a la administración, no importa la que sea, decirle Que tal, me das la carpeta de mi edificio, quiero ver los gastos, quiero controlar, mostrame el movimiento bancario, el extracto, dónde está la plata, cómo está, cómo lo pagás, lo pagás con cheque o en efectivo, por qué en efectivo, cuando todo debería estar bancarizado. La cuenta debería ser a nombre del consorcio porque no se permite que los fondos de una persona jurídica o de un consorcio, estén en cuentas personales de los administradores. Eso está mal.

La plata tiene que estar en cada una de las cuentas de los edificios, si vos las tenés en una cuenta propia es porque estás armando algún tipo de movimiento financiero, armado de plazos fijos y demás, que dan a entender que estás malversando el fondo de terceros. Esto es quizás una opinión personal y aunque choque con muchos colegas creo que es lo correcto, la ley no viene a garantizar estas cosas porque todo esto se supone que ya está estipulado en el Código, después de la reforma del Código en 2015, que derogó la famosa ley 13.512, para hablar un poco más detalladamente.

En el Código Civil, hay un apartado que es de propiedad horizontal, que dice cómo ha de regirse un consorcio, como ha de formarse el reglamento de copropiedad, porque en realidad la ley propia de cada edificio es su reglamento. A veces la gente te dice: “Ahora que salió la ley, o ahora que salió lo del Código hay que hacer tal cosa…” No. Primero está el reglamento, que por lo general en la mayoría de los edificios, aunque sea viejo, está visto como adecuación del edificio y el Código viene a completar lo que falta, es una interpretación. Hay otros que te dicen que no, que hay que modificarlo todo. En la práctica real el consorcio ya funciona con su reglamento y las leyes que van saliendo regulan o al administrador o complementan aquello que falte o que sea nuevo.

-¿Y entonces que tan real es que a partir de ahora el mandato de los administradores va a ser por un año independientemente de lo que diga el reglamento?

-En realidad el mandato del administrador es por un año. Esto de que sea por más tiempo es una mentira, en realidad. Por eso todos los administradores, o casi todos, tenemos incluso las asambleas en verano, porque es cuando llega la gente a ocupar los departamentos  y uno aprovecha que tiene la mayor concentración de propietarios en ese momento para hacer la asamblea.

Si yo tengo un edificio que tiene 128 propietarios, se imaginarán que es imposible cumplimentar con las mayorías que el reglamento pide. Hay veces que te dicen que necesitás dos terceras partes, y yo no voy a juntar 80 personas para una reunión, porque es imposible, nunca se da.

Entonces, ¿qué se hace? Se llama a asamblea, que tiene la primera convocatoria, y generalmente con una tolerancia de media hora o 40 minutos, depende de lo que estipule el reglamento, se hace la segunda convocatoria. Y ahí funciona, es decir, la asamblea se va a celebrar con los que estén presentes, pero vos no podés tomar cualquier decisión tampoco.

Por ejemplo, una modificación del reglamento o una decisión sobre ciertas cosas como hacer un quincho en la terraza. Y… no podés. No importa si ahí tenés el 50, el 60 o el 70% porque modificás un espacio común, entonces estás modificando el reglamento, porque estás creando un espacio nuevo, ahí necesitas una mayoría absoluta.

Pero el resto de las decisiones se adoptan con la mayoría de los presentes y se establece un plazo de 15 días donde la administración tiene la obligación de notificar fehacientemente a aquellas personas que no estuvieran, es decir, miren se celebró la reunión como se les fue notificado anteriormente, también fehacientemente, es decir, con una carta certificada al domicilio que cada uno denunció. Y se decidió esto. Ustedes tienen 15 días para emitir su voto en contra a favor o no enviar un voto, que se asume que acatas lo que decidió la mayoría. Entonces se puede hacer.

Respecto a lo del mandato, siempre fue por un año y debiera ser siempre por un año. Me ha pasado de tomar edificios que veo que hace tres años que el administrador está ahí porque se puso un mandato de tres años. No. Incluso si el reglamento dice tres años, la Asamblea es soberana, como para decir, nosotros te ponemos un año y se acabó. Eso es así.

A veces pasa que a la gente la confunden muchísimo diciéndoles: “No, porque la ley dice esto, el reglamento dice aquello, poneme…”.  Y se empiezan a embarullar las cosas y el que tiene el control sobre el edificio es el propietario. La gente dice  Miren, nosotros le ponemos un año y se acabó la discusión. No hay nada más. La gente tiene que tener siempre la certeza de cómo funciona para que no los pasen por arriba.

-Con respecto al tema honorarios, antes lo determinaba directamente la Cámara y ahora los honorarios, deben ser convenidos en la Asamblea. ¿Cómo se fijan estos honorarios?

-Mirá, no todos los administradores están registrados en la Cámara de Administradores. También hay que tener en cuenta que estamos hablando de una Cámara y no de un colegio. Por lo tanto, no es como si vos fueses arquitecto y que no te queda otra que hacer caso al colegio, porque si no estamos mal con el tema de la matrícula. Acá uno puede estar o no...

Me ha pasado a tomar edificios que tenía un administrador que era un X que no sabía administración, no estaba registrado, no nada.

Hay una tabla de honorarios que debieran todos los administradores cobrar, porque es una competencia desleal si no lo hacés. Nosotros cobramos nuestros honorarios por tabla. Cuando viene la Asamblea, yo llevo la tabla de honorarios que da la Cámara y les digo, bueno, para su edificio corresponde tanto.

Hay veces que, por ejemplo, vos tenés 50 departamentos y 20 cocheras. Las cocheras también se cobran aparte. Pero, por ejemplo, yo no cobro las cocheras porque no es más trabajo administrar una cochera o una baulera. Los departamentos uno los cobra como corresponde y el consorcio ha de aceptar este honorario. Hay veces que la gente elige porque sale menos plata. Yo siempre le digo a la persona que plantea este problema, no sé de qué trabaja usted, pero si usted es, por ejemplo, médico, plomero o locutor de radio, y a usted le tienen que pagar 50.000 pesos. Si le pagan 10.000, ¿va a trabajar bien? ¿Le parece que va a llegar bien a fin de mes? Bueno, esto es necesariamente lo mismo. El administrador que le pasa 15.000 pesos, cuando el honorario debe ser de 40,hay algo que está raro ahí, porque yo tengo secretarios, empleados, sistemas, todo un movimiento, una infraestructura que hay que mantener. Si lo cobro, un tercio de lo que debiera cobrarlo, parece que anda medio flojo. Pero bueno, muchos administradores lo hacen, incluso podríamos dar los nombres también de gente que ha presidido la Cámara de Administradores y que afirma que hay que respetar los honorarios y cuando ves lo que cobran los edificios, bonifican en 40%. Entonces, ¿cómo soy competente yo o cualquier administrador contra esas personas, si yo paso 40.000 pesos y él pasó 17.000? Es muy difícil.

Corresponde que la gente no solamente lo apruebe, sino que también sea realista y digaun buen trabajo tiene también un costo. Hay veces que la gente se asusta porque dice Uy sale 10.000 pesos más y cuando vos lo multiplicás y lo dividís porque es por porcentual del departamento, capaz son 150 pesos o 200.

Entonces, como dice la primera ley del derecho, el que paga mal paga dos veces. A veces es preferible elegir un administrador que es honesto y que te cobra lo que corresponde, porque vive de eso y no uno que tiene otro negocio detrás del edificio.

-Algunos propietarios sienten preocupación por el aumento de expensas debido a la implementación de una ordenanza que exige la modernización de los ascensores. ¿Vos qué opinás al respecto de esto?

-Mirá, yo soy pro modernización en todo lo que sea tema seguridad. Pero ¿qué es lo que pasa? Como hoy todo tiene aumento, y lo saben porque tenemos una inflación casi del 100%, entonces, cada administración y cada administrador trabaja distinto. En lo personal, yo lo que busco es hacer una proyección anual de decirles Miren, hoy el edificio está así, esta es la realidad que tenemos, esta es la realidad económica, está es la realidad de laburo. ¿Qué tenemos y qué queremos hacer?

Porque, una cosa es decir, yo tengo que modernizar y dar cumplimiento, y otra cosa es yo quiero pintar el interior del edificio. Hay que establecer prioridades. Las ordenanzas sobre los ascensores, hay varias. Salió primero en 2004, después salió un anexo en 2006, si no me equivoco, que daba plazo entre 2, 4 y 6 años, siempre después hay una pequeña prórroga y después salió la de 2016 que vence en 2024, que se prevé que se va a extender por el tema de la pandemia.

-¿Qué es lo que busca la ordenanza?

-Como saben, hubo muchísimas tragedias en relación a temas de ascensores. Y lo que prevé la ordenanza es decir, bueno, de acá en adelante, nosotros lo que hacemos es que todos los ascensores nuevos que se vayan a colocar estén dentro de la ordenanza. Por eso los ascensores nuevos, ustedes van a ver que siempre son de puertas automáticas, y todo lo que es la parte de controles, instalaciones, las botoneras, las cerraduras con el doble contacto y demás es eléctrico.

Pero también, al mismo tiempo te digo, yo tengo edificios donde, por ejemplo, no podría poner la puerta automática, porque el edificio, como está hecho, no me lo va a permitir. Entonces, la ordenanza está muy buena, para decir, bueno de acá en adelante, todo lo nuevo se hace así, no hay otra, pero también al edificio viejo hay que decir, che yo tengo puerta tijera, bueno, mirá, no te la puedo automatizar porque no me entra la automatización en los espacios que yo tengo. Pero la puerta que es de tabla, la famosa esa que es como una tablilla, ¿está permitida o no está permitida? Y digo, mirá, la primera modificación que hizo de la ordenanza estaba permitida, pero después dijeron que ya no, porque ya no es tan segura. Bueno, pero entre tener una tijera, que es un peligro porque cualquiera puede meter la mano, y tener una tabla y es más segura la tabla.

También, y por suerte, la parte de la municipalidad que se encarga de electromecánica, de ascensores, aprobaciones y demás, los inspectores son muy lógicos.

Ferro, que era quien dirigía esa área se jubiló, era un hombre encantador porque vos ibas y le decías Mirá, yo no puedo actualizar, modernizarlo a lo que vos me pedís. Yo puedo hacer esto. Y venían y te decían, sí, es lógico, hacelo porque es más seguro. Y si bien está contemplado entre una ordenanza que está vencida, es más segura de lo que vos tenés y, aunque sea, me cumplimentas con lo que yo te estoy pidiendo.

Después el resto es lo que es caro. Es decir, lo que son los controles de maniobra, las instalaciones, las botoneras. Esto es importante que la gente lo sepa, yo no te puedo hacer la instalación eléctrica de salas de máquinas y dejarte las botoneras originales.  ¿Por qué? Porque no coinciden los sistemas.

Entonces, hay cosas que hay que hacerlas todas juntas, pero no significa que uno no pueda acopiar. Entonces vos decís Che yo no tengo plata para hacer todo ahora. Bueno, pero si vos tenés plata para comprar, aunque sea, empezar a comprar la parte de tableros, ya tenés los tableros comprados. Y cuando tenés la plata para lo otro, lo único que te falta hacer es ir y conectarlo. También hay que preverlo. Como los gastos que uno tiene en una casa propia, es idéntico en un edificio. Si uno lo proyecta y lo programa bien, se puede hacer sin hacer un aumento de expensas excesivo. No te falta aumentarlas un 70% de golpe, no. Podemos ir haciendo de a poco e ir acomodándolo.