Mar del Plata tiene más de 86 mil viviendas vacías y creció un 50% la cantidad de hogares que alquilan

Mar del Plata tiene más de 86 mil viviendas desocupadas y casi uno de cada cuatro hogares vive en una propiedad alquilada. Así lo revela el último Informe de Monitoreo del Hábitat Urbano en el Partido de General Pueyrredon, elaborado conjuntamente por el Colegio de Arquitectura y Urbanismo de la Provincia de Buenos Aires - Distrito 9 y la Red Mar del Plata Entre Todos - Monitoreo Ciudadano.

El documento actualiza los relevamientos realizados en 2016 y 2018 y analiza la situación habitacional, la evolución demográfica, la construcción privada, la producción de vivienda social y las políticas públicas vinculadas con el acceso al suelo urbano.

Uno de los datos más relevantes surge del Censo 2022: General Pueyrredon alcanzó los 667.082 habitantes, lo que representa un crecimiento poblacional del 7,8% respecto de 2010. De ese total, el 92,4% se concentra en Mar del Plata.

Sin embargo, el crecimiento demográfico convive con una importante cantidad de viviendas sin ocupantes. Según el relevamiento, el 25,2% de las 343.188 viviendas registradas en el distrito se encuentran desocupadas. Esto equivale a más de 86.400 unidades habitacionales.

La mayor concentración de estas propiedades se encuentra en la franja costera y en el periurbano sur, dos sectores con características territoriales y dinámicas inmobiliarias diferentes.

Más hogares que alquilan

Otro de los indicadores que expone el informe es el crecimiento de los hogares inquilinos. Actualmente, el 24,83% de los hogares de General Pueyrredon alquila la vivienda en la que reside.

El porcentaje representa un incremento del 50,25% en comparación con 2010 y refleja los cambios registrados en las formas de acceso a la vivienda durante los últimos años.

El diagnóstico pone el foco en las dificultades para acceder a suelo y vivienda a precios asequibles, en un escenario donde conviven propiedades desocupadas, expansión urbana y una mayor proporción de familias que dependen del mercado de alquiler.

Críticas a la planificación urbana y las excepciones inmobiliarias

En materia de ordenamiento territorial, el relevamiento advierte sobre la obsolescencia del Código de Ordenamiento Territorial (COT) de General Pueyrredon y señala como una problemática recurrente la concesión de excepciones urbanísticas para proyectos inmobiliarios.

Según el informe, estas decisiones se producen en detrimento de una planificación urbana sostenible, participativa e inclusiva.

También observa una implementación limitada de las herramientas previstas en la Ley provincial 14.449 de Acceso Justo al Hábitat, que contempla mecanismos para facilitar el acceso al suelo, promover la integración urbana y reducir las desigualdades territoriales.

En ese sentido, el Banco Municipal de Tierras presenta un desarrollo acotado, mientras que el Fondo de Mejoramiento del Hábitat todavía se encuentra en una etapa incipiente de financiamiento.

A esto se suma una cuestión pendiente: la reglamentación de los mecanismos de captación de plusvalías urbanas, herramientas que permiten recuperar parte del incremento del valor del suelo generado por decisiones o inversiones públicas.

Menos construcción privada y una producción estatal discontinua

El estudio también analiza la evolución de la actividad constructiva y advierte sobre una fuerte retracción de la edificación privada.

En paralelo, la producción estatal de vivienda social mantuvo durante las últimas décadas un ritmo discontinuo y estuvo concentrada principalmente en viviendas de baja densidad construidas sobre lotes individuales.

El informe plantea que esta modalidad de producción no alcanza para responder a la complejidad de las necesidades habitacionales del distrito, especialmente en un contexto de crecimiento poblacional y expansión de la mancha urbana.

Qué proponen para mejorar el acceso a la vivienda

Entre las principales recomendaciones, el documento plantea la necesidad de actualizar el marco normativo local y articular de manera efectiva las políticas habitacionales con las herramientas de regulación del suelo.

También propone avanzar en la aplicación y reglamentación de la Ley 14.449 para generar suelo urbano accesible, tanto para la compra como para el alquiler.

Otro de los ejes es consolidar mecanismos de financiamiento para infraestructura urbana y desarrollar obras de servicios esenciales en barrios populares y sectores donde se expande la ciudad.

El diagnóstico apunta, en definitiva, a que la problemática habitacional de General Pueyrredon no puede abordarse únicamente desde la construcción de viviendas, sino que requiere una política integral de planificación territorial, regulación del mercado de suelo e inversión en infraestructura.