Qué gastos hay al escriturar una propiedad en 2026: cuánto dinero extra hay que prever

Una propiedad puede publicarse a USD 80.000, USD 100.000 o USD 150.000, pero ese valor no siempre representa el dinero total que necesita tener disponible quien está por comprar.

Al momento de escriturar aparecen costos que muchas veces quedan fuera de la primera cuenta: honorarios del escribano, impuesto de sellos, tasas e informes registrales, aportes y, si intervino una inmobiliaria, la comisión correspondiente.

Por eso, antes de avanzar con una reserva o un boleto, una de las recomendaciones más importantes es pedir un presupuesto detallado de la escritura y contemplar un margen adicional dentro del capital disponible.

En términos generales, para una operación en la provincia de Buenos Aires, los gastos vinculados a la compra y escrituración pueden representar varios puntos porcentuales sobre el valor de la propiedad. El número final depende de la condición de cada parte, del valor que se tome como base, de posibles exenciones y de los acuerdos que se establezcan en la operación.

Qué paga el comprador

La parte compradora suele concentrar la mayor parte de los gastos posteriores a la firma. Entre los rubros más habituales aparecen los siguientes:

• Honorarios del escribano: se calculan sobre el valor de la operación y pueden ubicarse, de manera orientativa, en torno al 1% al 2%, más IVA y aportes que correspondan.
• Impuesto de sellos: es un tributo provincial. En la práctica, su distribución puede responder a usos y costumbres o a lo que pacten comprador y vendedor. También existen situaciones de exención o tratamiento diferencial para vivienda única, según el caso.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: es el trámite que deja asentada formalmente la transferencia del inmueble a nombre del comprador.
• Certificados, informes y estudio de títulos: incluyen verificaciones sobre dominio, inhibiciones, deudas y antecedentes jurídicos de la propiedad.
• Gastos administrativos y notariales: pueden abarcar folios, testimonios, legalizaciones, diligenciamientos y otros conceptos propios de la escritura.
• Comisión inmobiliaria: cuando interviene una inmobiliaria, debe contemplarse por separado del costo de la escritura y consultarse desde el inicio de la negociación.

El punto clave es no mirar estos conceptos de forma aislada. Aunque algunos representen montos menores frente al precio de la propiedad, al sumarse pueden modificar de manera relevante el presupuesto final.

Qué gastos puede afrontar el vendedor

El vendedor también tiene obligaciones y costos propios. Entre ellos suelen figurar los certificados vinculados a la situación de la propiedad, la documentación necesaria para acreditar titularidad y eventuales impuestos relacionados con la transferencia.

Según el caso, puede corresponder el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles o el impuesto a las ganancias por la venta, además de la comisión inmobiliaria pactada.

No obstante, la distribución exacta no es idéntica en todas las operaciones. Por eso, tanto compradores como vendedores deberían dejar por escrito qué gastos asume cada parte antes de llegar a la instancia de la escritura.

El valor de la escrituración también importa

Los impuestos y aranceles no siempre se calculan únicamente sobre el precio que acuerdan comprador y vendedor.

En la provincia de Buenos Aires, para determinados tributos puede tomarse como referencia el mayor valor entre el precio de la operación y la valuación fiscal que corresponda. Esa diferencia puede impactar en el monto final de sellos y otros conceptos.

Por eso, una propiedad que parece tener gastos calculados sobre un valor determinado puede terminar arrojando un presupuesto distinto cuando se incorporan las valuaciones y certificaciones exigidas para concretar la transferencia.

Un ejemplo para hacer números

Supongamos la compra de un departamento en Mar del Plata por USD 80.000.

Además del dinero destinado a la propiedad, el comprador debería prever honorarios notariales, IVA, aportes, sellos, inscripción registral, certificados y los gastos administrativos de la operación. Si hubo intermediación inmobiliaria, también deberá sumar la comisión acordada.

No existe un porcentaje único que sirva para todos los casos, pero tomar como referencia un margen adicional de entre 5% y 8% sobre el valor de compra puede ayudar a evitar que la operación quede desfinanciada en el tramo final. Ese cálculo debe revisarse de manera personalizada con la escribanía y la inmobiliaria intervinientes, especialmente si se trata de una primera vivienda, una compra con crédito hipotecario o una propiedad con características particulares.

En un departamento de USD 80.000, esa previsión podría implicar contar con un fondo adicional equivalente a entre USD 4.000 y USD 6.400, sin considerar eventuales gastos de mudanza, refacciones o equipamiento.

Cuándo pedir el presupuesto

La mejor instancia para consultar no es el día anterior a firmar.

Antes de reservar una propiedad, conviene solicitar a la inmobiliaria una estimación de la comisión y preguntar a una escribanía por los costos de la escritura. Para que el cálculo sea útil, es importante informar el precio de la operación, si será vivienda única, si habrá crédito hipotecario y si existen particularidades como una sucesión, una hipoteca previa o una primera escritura.

También es recomendable pedir el detalle por rubros. Un presupuesto claro permite entender qué corresponde a honorarios, qué se destina a impuestos y qué gastos son registrales o administrativos.

Comprar no es solo llegar al precio publicado

La escritura es el paso que convierte una operación inmobiliaria en una transferencia formal y segura. Pero también es el momento en el que aparecen costos que pueden alterar la cuenta inicial.

Planificar esos gastos desde el comienzo permite negociar con mayor claridad, evitar sorpresas y llegar a la firma con el dinero necesario para cerrar la compra.

En el mercado inmobiliario, el valor de publicación es el punto de partida. El costo real de acceder a una propiedad se termina de conocer cuando se suman todos los papeles, impuestos y trámites que hacen posible que esa vivienda quede, finalmente, a nombre de su nuevo dueño.