Donar una propiedad en vida: cómo funciona, qué ventajas tiene y cuándo conviene

La donación de un inmueble permite que una persona transfiera gratuitamente la propiedad a otra mientras ambas están vivas. A diferencia de una herencia, que se produce a partir del fallecimiento, la donación genera la transferencia durante la vida del propietario y requiere la aceptación del donatario.

Para los inmuebles, además, existe un requisito fundamental: la donación debe realizarse mediante escritura pública, según establece el Código Civil y Comercial de la Nación.

Por eso, no alcanza con firmar un papel privado entre familiares. La operación debe formalizarse ante escribano y cumplir con los requisitos registrales y tributarios correspondientes.

¿La donación permite evitar una sucesión?

Puede evitar que ese inmueble tenga que transmitirse a través de una sucesión después del fallecimiento del donante, porque la propiedad ya fue transferida en vida. Pero esto no significa que una donación elimine automáticamente cualquier proceso sucesorio.

Si la persona fallecida tenía otros bienes, cuentas, vehículos u otros derechos, esos activos pueden igualmente formar parte de la sucesión. Además, la legislación protege determinadas porciones de la herencia para los llamados herederos legitimarios. Por eso, donar una propiedad no significa que el propietario pueda disponer libremente de todo su patrimonio sin considerar los derechos de sus herederos.

Qué cambió con la Ley 27.587

Uno de los cambios más importantes llegó con la Ley 27.587, sancionada en 2020, que modificó distintos artículos del Código Civil y Comercial relacionados con las donaciones y la protección de los herederos legitimarios.

La reforma modificó, entre otros, los artículos 2386, 2457, 2458 y 2459. Uno de los puntos centrales es que, en determinadas donaciones realizadas a descendientes o al cónyuge, cuando se supera la porción disponible más la legítima correspondiente, la diferencia debe compensarse en dinero.

La ley también estableció reglas específicas para los derechos reales constituidos por el donatario y para las acciones que pueden ejercer los legitimarios. Por eso, antes de donar una propiedad resulta fundamental analizar cómo está compuesto el patrimonio familiar y quiénes serían los eventuales herederos.

Una alternativa: donar y conservar el usufructo

Una de las posibilidades que se puede evaluar en determinadas situaciones es donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo. En términos simples, esto permite transferir la titularidad del inmueble pero conservar el derecho de usarlo y disfrutarlo mientras dure el usufructo.

Así, por ejemplo, una persona puede transferir la nuda propiedad de su vivienda a un hijo y conservar para sí el derecho de habitarla. El Código Civil y Comercial contempla el usufructo como un derecho real y regula sus características y formas de constitución. 

La conveniencia de esta alternativa depende de cada situación patrimonial y familiar, por lo que debe analizarse con un escribano o abogado especializado.

¿Qué propiedades se pueden donar?

En principio, pueden ser objeto de una donación distintos tipos de inmuebles:

• Casas.
• Departamentos.
• PH.
• Terrenos.
• Locales comerciales.
• Campos y otros inmuebles.

Sin embargo, existe una limitación importante: el Código Civil y Comercial establece que una donación no puede tener como objeto la totalidad del patrimonio del donante ni una alícuota de él. Si la donación comprende todo o una parte sustancial del patrimonio, la operación solo es válida si el donante se reserva el usufructo o cuenta con otros medios suficientes para su subsistencia.

¿Cuánto cuesta donar una propiedad?

El costo no es único ni puede establecerse como un porcentaje universal para todos los casos. Una donación inmobiliaria implica gastos de escritura, certificaciones, registración y tributos que dependen de la jurisdicción, del valor del inmueble, del vínculo entre las partes y de las características concretas de la operación.

En la provincia de Buenos Aires, además, existe el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (TGB), que alcanza, entre otras operaciones, a las donaciones. ARBA establece mínimos no imponibles y alícuotas según el tipo de transmisión y el vínculo entre las personas.

Para 2026, ARBA informa que las transmisiones gratuitas entre progenitores, hijos o cónyuges quedan alcanzadas cuando el enriquecimiento supera los $23.343.337, mientras que para otros grados de parentesco o personas sin vínculo el mínimo informado es de $5.606.568. Incluso cuando no corresponde pagar el impuesto, la operación debe ser informada mediante la declaración jurada correspondiente.

Por eso, para una propiedad ubicada en Mar del Plata, el costo final debe calcularse específicamente para la operación antes de tomar una decisión.

¿Cuándo puede convenir?

La donación puede ser una herramienta interesante cuando existe una decisión clara sobre el destino de un inmueble y se busca ordenar anticipadamente el patrimonio familiar.

Puede resultar especialmente útil cuando:

• El propietario quiere adelantar la transferencia de un inmueble.
• Existe acuerdo entre los integrantes de la familia.
• Se busca evitar que ese bien deba transmitirse posteriormente dentro de una sucesión.
• El donante quiere conservar determinados derechos sobre la propiedad, como el usufructo.
• Se realizó previamente un análisis de la legítima de los herederos.

En todos los casos, la decisión debería tomarse después de analizar el patrimonio completo y no únicamente el inmueble que se pretende donar.

¿Cuándo puede no ser una buena idea?

Donar una propiedad también significa desprenderse de su titularidad. Por eso, puede ser inconveniente si el propietario necesita mantener la posibilidad de venderla, hipotecarla o disponer libremente de ella en el futuro.

También puede generar problemas cuando existen varios herederos y la distribución del patrimonio no respeta las porciones que legalmente les corresponden.

La reforma de la Ley 27.587 buscó otorgar mayor seguridad al tráfico inmobiliario y estableció, entre otras cuestiones, que la acción de reducción no procede contra el donatario o subadquirente que haya poseído la cosa donada durante diez años desde la adquisición de la posesión.

Por eso, una donación no debería plantearse simplemente como una forma de "saltear" la sucesión, sino como una herramienta de planificación patrimonial que debe ser diseñada de acuerdo con cada familia.

Una decisión que conviene planificar

Para una familia que tiene una casa, un departamento o un terreno en Mar del Plata, donar en vida puede ser una forma de anticipar decisiones y simplificar la transmisión de determinados bienes.

Pero no existe una fórmula que funcione para todos. El valor de la propiedad, la existencia de otros bienes, la cantidad de herederos, el vínculo entre las partes, la intención de conservar el uso de la vivienda y los impuestos involucrados son algunos de los factores que deben analizarse antes de firmar.

En definitiva, donar una propiedad en vida puede ser una alternativa a evaluar frente a una futura sucesión, pero no debería hacerse sin asesoramiento profesional. Una planificación correcta puede evitar problemas posteriores; una donación mal estructurada puede, por el contrario, generar nuevos conflictos familiares y patrimoniales.