Alquileres en Mar del Plata: por qué muchos propietarios vuelven a los contratos de 24 meses

Durante años, muchos propietarios de Mar del Plata eligieron una fórmula para mejorar los ingresos de sus departamentos: alquilarlos a turistas durante el verano y a estudiantes durante el ciclo lectivo. Sin embargo, esa estrategia empieza a perder atractivo frente a los contratos de vivienda permanente.

Fuentes inmobiliarias consultadas por 0223 señalan que algunos dueños vuelven a inclinarse por los contratos de 24 meses. El motivo no es necesariamente que el alquiler tradicional genere más ingresos, sino que la diferencia de rentabilidad se achicó y ya no siempre compensa el trabajo y los gastos de cambiar de inquilino varias veces al año.

Cuánto cuesta un monoambiente y cuánto puede rendir

Para comparar las dos modalidades, un especialista en desarrollo urbano de Mar del Plata elaboró un modelo basado en medianas del mercado inmobiliario local.

El cálculo toma como referencia un monoambiente usado de 27 metros cuadrados, ubicado en el Centro, Plaza Colón o Plaza Mitre. El precio mediano publicado para septiembre de 2026 fue de US$ 56.900.

A partir de ese valor, estimó cuánto podría generar la propiedad si se alquilara a turistas durante el verano y a estudiantes entre marzo y noviembre.

Para la temporada, tomó como referencia $375.000 por semana, el valor sugerido por el Colegio de Martilleros. En un escenario optimista de siete semanas alquiladas, el ingreso alcanzaría los $2.625.000, equivalentes a unos US$ 1.690.

A eso se sumarían nueve meses de alquiler estudiantil a razón de $500.000 mensuales, lo que representa otros $4.500.000, equivalentes a aproximadamente US$ 2.900.

De esta manera, la combinación de verano y ciclo lectivo dejaría un ingreso bruto anual de US$ 4.590, equivalente a una rentabilidad bruta del 8,1% sobre el valor de compra de la propiedad.

Los gastos que cambian la cuenta

El rendimiento parece atractivo a primera vista, pero todavía falta descontar los costos que quedan a cargo del propietario.

En el alquiler turístico, el dueño debe afrontar gastos como las expensas de diciembre, enero y febrero, además de los consumos de luz, gas e internet durante las estadías. También entran en la cuenta la limpieza y la ropa blanca entre turistas, los honorarios de intermediación, ARBA, la tasa municipal y las expensas extraordinarias.

Son gastos que pueden variar según el edificio, el estado de la propiedad, la cantidad de recambios y las condiciones de cada contrato. Una vez descontados esos conceptos, el modelo ubica la rentabilidad neta del alquiler turístico más estudiantil en torno al 6,1% anual.

La diferencia entre el rendimiento bruto y el neto muestra por qué no alcanza con sumar los ingresos de la temporada y los meses de cursada: para saber cuánto gana realmente el propietario, también hay que calcular cuánto cuesta sostener esa modalidad.

El contrato permanente: menos ingresos, pero menos gastos

El escenario cambia cuando el mismo monoambiente se alquila de manera permanente, mediante un contrato de 12 o 24 meses.

Según el especialista, esta alternativa puede generar un ingreso bruto menor, con una rentabilidad bruta estimada del 6,8% anual. Sin embargo, al tener menos gastos asociados a la rotación de ocupantes, la rentabilidad neta se ubicaría cerca del 6%.

La comparación deja una diferencia mínima entre las dos estrategias:

• Alquiler turístico más estudiantil: 8,1% de rentabilidad bruta y 6,1% neta.

• Alquiler permanente: 6,8% de rentabilidad bruta y 6% neta.

En términos netos, la brecha es de apenas 0,1 puntos porcentuales. Es decir, el esquema que combina turistas y estudiantes dejaría un rendimiento prácticamente igual al contrato permanente, pero requiere más coordinación, recambios y gastos durante el año.

Por qué algunos propietarios vuelven a los 24 meses

La comparación ayuda a entender el cambio de estrategia que describen fuentes inmobiliarias consultadas por 0223. Si el alquiler por temporadas ya no ofrece una ventaja económica significativa, mantener la propiedad ocupada con un contrato prolongado puede resultar más conveniente.

A esto se suma el riesgo de no completar las semanas previstas en verano o de no conseguir un estudiante para el ciclo lectivo. Cuando la cuenta depende de varios períodos de alquiler, cualquier vacancia puede reducir el ingreso anual esperado.

En cambio, el contrato permanente permite contar con una relación locativa más estable y reduce la necesidad de volver a publicar la propiedad, coordinar visitas y preparar la unidad para nuevos ocupantes.

Esto no significa que el alquiler temporario haya dejado de ser conveniente ni que todos los propietarios estén migrando a contratos de 24 meses. La decisión depende del precio de compra, la ubicación, los gastos del edificio, la ocupación efectiva y las condiciones pactadas con cada inquilino.

El cálculo del especialista es un modelo orientativo, elaborado a partir de medianas del mercado, y no una garantía de rendimiento para cada departamento. Pero muestra por qué, en Mar del Plata, la búsqueda de una mayor rentabilidad ya no pasa necesariamente por alquilar la misma propiedad a distintos públicos durante todo el año.