Chapadmalal: Nación busca entregar la concesión de los seis hoteles a una sola empresa

A un año de que la Unidad Turística de Chapadmalal pasara de la órbita de la Secretaría de Turismo, Ambiente y Deporte a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (Aabe), dando por concluido su destino vinculado al turismo social, el gobierno nacional de Javier Milei dio finalmente un paso crucial para que el sector privado se haga cargo de los hoteles. Lo hizo mediante la convocatoria a un concurso público para concesionar seis de esos inmuebles.

El pliego de bases y condiciones establece que las ofertas deberán presentarse el 27 de noviembre y fija un plazo de concesión de 30 años para los hoteles 1, 2, 3, 4, 5 y 6. Se trata de los establecimientos con mayor potencial comercial de los nueve existentes, ya que están ubicados entre la Ruta 11 y el mar. Los tres restantes -los hoteles 7, 8 y 9, situados al oeste de la ruta- serán cedidos a la Universidad Nacional de Mar del Plata para desarrollar un nuevo polo educativo y residencial.

Uno de los aspectos salientes de las 250 páginas del pliego publicado por la AABE es la intención del gobierno nacional de que un solo grupo empresarial se quede con la concesión de los seis hoteles. Formalmente, el concurso público no establece una adjudicación conjunta obligatoria, ya que está dividido en seis renglones, uno por cada establecimiento. Esto habilita la posibilidad de que los hoteles sean adjudicados a distintos oferentes.

Sin embargo, una cláusula expone con claridad la intención de concentrar la gestión del complejo en un único concesionario. El Anexo III, que contiene la evaluación de propuestas y la matriz de puntuación —es decir, los criterios que se utilizarán para determinar el orden de mérito del concurso—, contempla un “premio por oferta múltiple”. Se trata de una bonificación de 100 puntos para quien proponga hacerse cargo de los seis hoteles. El puntaje adicional se reduce a 25 puntos para quienes oferten por cinco establecimientos, 20 para cuatro, 15 para tres y 10 para dos.

La matriz de evaluación establece que el 40% de la puntuación corresponderá a la propuesta urbana y arquitectónica, el 35% a la inversión económica y el 25% al canon que el privado pagará al Estado nacional. Los subconceptos que integran el primer rubro totalizan 100 puntos, la misma cantidad que el premio previsto por presentar una oferta por los seis hoteles. En otras palabras, la bonificación por abarcar todo el complejo equivale al puntaje máximo previsto para la evaluación de la propuesta urbana y arquitectónica, lo que representa una ventaja significativa para quienes se postulen por la totalidad de los establecimientos.

A diferencia de una licitación pública, en la que suele tener un peso central la comparación económica de las ofertas, un concurso público prioriza la evaluación de las propuestas en función de los criterios establecidos en el pliego, que pueden incluir aspectos técnicos, arquitectónicos, económicos y de gestión. En el caso de Chapadmalal, la convocatoria contempla una matriz de puntuación que pondera el proyecto urbano y arquitectónico, la inversión prevista y el canon que se pagará al Estado, además de otorgar puntos adicionales a quienes oferten por varios hoteles. Por eso, la adjudicación no dependerá exclusivamente de cuánto esté dispuesto a pagar cada oferente, sino también de la valoración integral de su propuesta, de acuerdo con las condiciones fijadas por la Aabe.

“Gestión integral”: la explicación de la Aabe

Al justificar la decisión de priorizar la concentración en la explotación del complejo, la abe explicó que “la gestión integral resulta conveniente en tanto permite abordar la Unidad Turística como un conjunto territorial, funcional y patrimonial indivisible, favoreciendo la coordinación entre sus distintos componentes, la homogeneidad de los criterios de intervención, la optimización de recursos y la coherencia de las acciones a desarrollar”.

“En este marco, la evaluación priorizará la conveniencia y consistencia del modelo de gestión del conjunto por sobre la valoración aislada de cada renglón”, añadió el organismo, presidido por Tania Yedro, quien tiene como vicepresidente a Joaquín Sánchez Charró, principal referente del Pro en Miramar.

Finalmente, el organismo aseguró que, “una vez finalizada la evaluación individual de las propuestas, si estas formaran parte de una oferta de múltiples renglones, se otorgarán premios en puntos adicionales, los cuales servirán para establecer el orden de mérito correspondiente”.

Plazos acotados para definir las inversiones

El proyecto prevé una inversión de gran magnitud para la puesta en valor de las instalaciones, a la que se suman las nuevas construcciones autorizadas y el mantenimiento de un predio que abarca una superficie total de 493 hectáreas. En ese contexto, el plazo entre el lanzamiento del concurso y la apertura de sobres, prevista para el 27 de noviembre, es de apenas un mes y cinco días.

En tanto, este viernes la Aabe informó que entre el 28 de octubre y el 2 de noviembre los potenciales oferentes podrán visitar las instalaciones de Chapadmalal. La recorrida es un requisito obligatorio para participar del concurso y constituye una instancia clave para que los equipos técnicos conozcan el estado de los edificios, evalúen sus condiciones y diseñen los proyectos correspondientes. De este modo, una vez finalizadas las visitas, dispondrán de poco más de tres semanas para terminar de definir sus propuestas.