Créditos UVA: ¿La peor y única opción?

En 2016, se implementaron los créditos UVA, una variante de préstamo hipotecario que ajusta su valor en función de la inflación. A los seis años de su lanzamiento, la Cámara de Diputados le dio tratamiento especial a la situación que atraviesan los deudores UVA debido al incremento de las cuotas. Esto plantea la interrogante: ¿han sido los créditos UVA una herramienta inadecuada?

Para responder, es relevante analizar la historia reciente. Desde el fin del régimen de convertibilidad, la inflación ha aumentado anualmente, lo que llevó a los bancos a abandonar los créditos hipotecarios a tasa fija. En su lugar, comenzaron a exigir tasas de interés elevadas y requisitos más estrictos para cubrirse ante la desvalorización del peso y la incertidumbre económica. En 2012, el gobierno implementó el Plan Procrear, ofreciendo créditos hipotecarios a tasa subsidiada. Sin embargo, el sector público carecía de los recursos suficientes para satisfacer la demanda, y los bancos no podían competir con las bajas tasas del plan.

La introducción de los créditos UVA inicialmente generó un crecimiento significativo en el mercado hipotecario, duplicando el crédito concedido (representando un 1,3% del PIB). No obstante, para 2019, este crecimiento se estancó y comenzaron a aplicarse congelamientos en las cuotas. A partir de 2021, el sistema fue desmantelado y reemplazado por la fórmula Hog.Ar, la cual seguía la evolución salarial con un límite mensual del 2% por encima de la inflación en caso de que los salarios superaran dicho índice.

¿Cómo funcionó el sistema sin modificaciones? Entre abril de 2016 y diciembre de 2019, tanto los créditos UVA (+221%) como la inflación (+227%) aumentaron de manera similar. Aunque los salarios formales solo aumentaron un 180% en comparación con las cuotas, los deudores que habían adquirido créditos UVA para propiedades dolarizadas se beneficiaron, ya que el valor de sus propiedades aumentó más rápido que sus deudas.

Para una mayor claridad, consideremos un ejemplo concreto: supongamos que un trabajador formal con un salario promedio (RIPTE) obtuvo un crédito UVA en abril de 2016 para comprar una propiedad por USD 100.000. Asumiendo una relación préstamo/valor de propiedad del 70%, se le concedió un crédito UVA equivalente a USD 70.000, bajo condiciones estándar de mercado en ese momento. A diciembre de 2019, el peso de la cuota en relación con el salario aumentó del 35% inicial al 40%. Aunque hacer frente a las cuotas UVA se volvió más complicado debido a la alta inflación y salarios que no la acompañaron, la situación patrimonial del deudor mejoró, ya que el valor de la propiedad aumentó más que su deuda.

Es importante fomentar el debate sobre cómo mejorar la calidad del mecanismo UVA. Es posible implementar correcciones para mitigar el impacto de la inflación elevada en la capacidad de pago. Sin embargo, desmantelar un instrumento que realmente amplía oportunidades al permitir el acceso al crédito hipotecario a largo plazo no debería ser la opción. 

Los Cambios 

Se aprobó hoy el proyecto de ley que que crea el nuevo "Régimen de Protección de Deudores de Préstamos Hipotecarios UVA y UVI", que busca aliviar la situación financiera que los tomadores de ese tipo de créditos, en el que se plantea que la cuota a abonar no debe superar el 30% de los ingresos de los deudores y se suspenden por un año los desalojos.

La norma garantiza que la cuota a pagar por el deudor hipotecario tomará en cuenta el índice mensual que de más bajo entre el coeficiente de variación salarial basado en la "Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) y el IPC que mide la inflación promedio".