¿Un consorcio puede prohibir Airbnb?: qué deben saber los propietarios

El alquiler de departamentos por plataformas como Airbnb y Booking puede convertirse en un foco de conflicto dentro de los edificios. Mientras algunos propietarios buscan aprovechar la demanda turística, otros vecinos cuestionan la circulación constante de huéspedes, los ruidos y los problemas de seguridad.

En Mar del Plata, donde los alquileres temporarios forman parte de la oferta de alojamiento durante la temporada, conocer las reglas del consorcio es fundamental antes de publicar una propiedad.

¿Puede un edificio prohibir los alquileres turísticos? La respuesta depende, principalmente, de lo que establezca el reglamento de propiedad horizontal y de las características de cada caso.

Qué dice la Justicia sobre Airbnb en los edificios

El reglamento de propiedad horizontal establece, entre otras cuestiones, el destino que pueden tener los departamentos y las condiciones de uso de los espacios comunes. Por eso, no todos los edificios tienen las mismas reglas.

Cuando el documento establece que las unidades deben destinarse exclusivamente a vivienda familiar o prohíbe expresamente el alojamiento de pasajeros, el consorcio puede contar con argumentos para cuestionar el alquiler turístico.

Un caso judicial resuelto en Rosario en octubre de 2025 mostró cómo estas disposiciones pueden resultar determinantes: la Justicia rechazó el pedido de un propietario que buscaba alquilar su unidad por una plataforma digital porque el reglamento establecía el destino de vivienda familiar y prohibía el alojamiento de pasajeros.

Sin embargo, esto no significa que exista una prohibición automática para todos los departamentos que se ofrecen por Airbnb o Booking. La decisión depende de las cláusulas del reglamento y de las circunstancias particulares del conflicto.

Qué pasa si los vecinos se oponen a los alquileres temporarios

Las quejas suelen aparecer cuando los huéspedes cambian cada pocos días y los residentes permanentes sienten que pierden tranquilidad o control sobre los accesos al edificio.

Entre los problemas que pueden generar conflictos se encuentran:

• Ruidos molestos y fiestas fuera de horario.
• Puertas de acceso que quedan abiertas.
• Uso inadecuado de ascensores, terrazas y otros espacios comunes.
• Circulación frecuente de personas desconocidas para los vecinos.

El Código Civil y Comercial establece que los propietarios deben respetar el reglamento y no pueden desarrollar actividades que perjudiquen la tranquilidad de los demás o comprometan la seguridad del inmueble.

Por eso, aunque el alquiler temporario no esté expresamente prohibido, el consorcio puede intervenir frente a conductas concretas que incumplan las reglas de convivencia.

¿Alcanza con una votación del consorcio para prohibir los Airbnb?

No necesariamente. Una cosa es hacer cumplir una prohibición que ya figura en el reglamento y otra es modificar ese documento para incorporar una nueva restricción.

El artículo 2057 del Código Civil y Comercial establece, como regla general, que la modificación del reglamento requiere el voto de dos tercios de la totalidad de los propietarios, sin perjuicio del análisis de las particularidades del caso.

Por eso, una decisión tomada por mayoría simple en una asamblea no alcanza automáticamente para prohibir una actividad que hasta entonces estaba permitida.

Antes de avanzar con una restricción, el consorcio debe revisar el reglamento y determinar qué procedimiento corresponde. A su vez, el propietario tiene que respetar las disposiciones vigentes y las normas de convivencia del edificio.

Qué deben revisar los propietarios en Mar del Plata

Antes de ofrecer un departamento para alquiler turístico, conviene comprobar tres cuestiones:

• El reglamento de propiedad horizontal: verificar si admite el alquiler temporario, si fija un destino residencial específico o si prohíbe el alojamiento de pasajeros.
• Las reglas de convivencia: conocer las condiciones para el ingreso de huéspedes y el uso de los espacios comunes.
• La normativa aplicable: consultar los requisitos administrativos y turísticos vigentes para la actividad en la jurisdicción correspondiente.

En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, existe un registro obligatorio para los alquileres temporarios turísticos y la normativa exige que la actividad no esté prohibida por el reglamento del edificio. Ese régimen es específico de CABA y no debe trasladarse automáticamente a Mar del Plata.

En definitiva, el hecho de ser propietario no habilita a utilizar un departamento de cualquier manera, pero tampoco alcanza con el rechazo de algunos vecinos para establecer una prohibición válida. El reglamento, las normas de convivencia y las circunstancias de cada caso son los puntos centrales para resolver los conflictos por los alquileres temporarios.