Cambios en la Ley de Alquileres: ¿cómo calcular el aumento semestral con la nueva fórmula?

Durante la madrugada y por un ajustado margen, el oficialismo logró la modificación de la Ley de Alquileres, donde se transformaron en ley los cambios que había introducido el Senado donde se procede a una actualización semestral y se cambia la fórmula por la cual se la calcula, en tanto que se mantienen firmes los tres años de duración de los contratos de locación.

A partir de su promulgación, dejará de tener vigencia el Índice para Contratos de Locación (ICL), el mecanismo que se aplica para la renovación –hasta ahora- anual de los acuerdos. La misma es informada diariamente por el Banco Central y surge del promedio de la variación mensual del Índice de Precios al Consumidor (IPC), es decir, la inflación, y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), lo que corresponde al salario en blanco que surge de las paritarias. Al 10 de octubre, el aumento anual aplicar es del 115,79%.

El ICL será reemplazado por el índice Casa Propia, un indicador desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat y que se usa desde 2021 para actualizar las cuotas de los créditos hipotecarios Casa Propia y Procrear II, y que aplicará a los contratos que se firmen bajo la nueva ley.

La fórmula tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. A su vez, la fórmula incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9, por lo que no representa el 100% del aumento de salarios, sino el 90%. Se toma el criterio de reducir dado que como la variación surge de un promedio, así se mejora la situación de aquellos asalariados que tienen peores paritarias. En tanto, también se calcula que será más beneficioso para el inquilino, ya que al tomar la variación de doce meses y no de único mes, el impacto es menor en contacto de escalada inflacionaria como la actual.

¿Cómo hacer el nuevo cálculo?

Para calcular el aumento semestral, los inquilinos deberán consultar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses que el Ministerio de Hábitat informa en este sitio web. Luego, deberá multiplicar los seis valores del índice entre sí y, a ese resultado, multiplicarlo por el valor del alquiler vigente, donde obtendrá el precio del nuevo alquiler que pagará por los siguientes seis meses.

Un ejemplo práctico para hacerlo más sencillo: si un inquilino paga actualmente $100.000, deberá tomar los índices de junio a noviembre para establecer el nuevo valor. La multiplicación entre sí de los últimos seis índices de Casa Propia es la siguiente: 1.0522 x 1.0557 x 1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628 = 1.3935. Ese resultado se multiplica por los $100.000 del alquiler, arrojando como nuevo valor del contrato $139.350, lo que equivale a un 39,35% semestral.

Para comprar los resultados entre ambas fórmulas, habrá que retroceder doce meses atrás. Volviendo al ejemplo del alquiler de $100.000, en el semestre diciembre-mayo el primer aumento con Casa Propia habría ascendido a $132.331 y con el segundo incremento pasaría a $184.404. En cambio, con el índice aún vigente que informa el Banco Central, hoy de 115,79%, el alquiler ascendería a $215.790. Claro está, la diferencia es que con el actual esquema los $100 mil iniciales se mantienen sin alteración durante todo el año, mientras que con la modificación aprobada por el Congreso, la actualización se da a los seis meses.