Compró una casa en Güemes a un hombre de 99 años por un precio irrisorio: lo condenaron a pagar U$S25 mil

La Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata revocó un fallo de primera instancia y ordenó a un hombre a pagar más de U$S25 mil después de probar que a fines de 2014 logró comprar un departamento de tres ambientes en una privilegiada zona de la ciudad por un "precio irrisorio" - menos de la mitad de su valor real - al sacar "ventaja" del contexto de tragedia familiar que atravesaba a los dueños de la propiedad.

El boleto de compraventa cuestionado en la Justicia se firmó en diciembre de 2014, cuando un hombre de 99 años, alojado en una residencia de larga estadía, y su hijo vendieron un inmueble ubicado a pocos metros del paseo comercial de la calle Güemes. A los diez días de efectuada la transacción, el hijo del adulto mayor falleció, y tiempo después fue su esposa la que decidió iniciar las acciones legales contra el comprador.

En la extensa demanda, la viuda contó que la familia contrajo una importante deuda con una reconocida clínica privada por la internación de su único hijo, quien también había muerto en septiembre de 2014, tres meses antes de que el padre y el abuelo acordaran la venta del departamento donde vivía.

La denunciante aseguró que su esposo, asesorado por el mismo abogado que el comprador y visiblemente afectado por la muerte de su único hijo, fue "empujado" a vender la propiedad a un "precio vil" para poder saldar la apremiante deuda con el establecimiento de salud, la cual se canceló en enero de 2015.

De hecho, también reveló que el boleto no se firmó en una escribanía sino en la residencia donde permanecía el padre, el otro titular del inmueble, quien se negó a firmar en un primer momento. Finalmente, según su relato, la dueña del hogar logró convencer al hombre mayor, de 99 años, y se estampó en el acuerdo la impresión digital de su pulgar derecho.

El vicio de lesión

Así, la actora acusó un vicio de lesión en el acto jurídico: sostuvo que el comprador explotó a los vendedores para obtener una "ventaja desproporcionada y desmedida" y exigió que se reajuste el contrato equitativamente o, en su defecto, se decrete la nulidad de la venta del inmueble.

En 14 de febrero de este año, la titular del Juzgado Civil y Comercial N° 2, María Marcela Meregoni, optó por rechazar el reclamo de la viuda. La magistrada, por un lado, le dio la razón a la mujer ya que tuvo por acreditado el elemento objetivo de la lesión pero no comprobó el componente subjetivo. 

Respecto a estos puntos, es importante aclarar: el aspecto objetivo del vicio de lesión se relaciona con la diferencia entre el precio pagado por el inmueble y su valor real, mientras que el aspecto subjetivo del vicio de lesión se refiere a la posible "explotación" por parte del beneficiario del contrato y al estado de inferioridad de la supuesta víctima.

Una "notable desproporción"

Es decir, entonces, que la jueza de primera instancia dio por configurada la presunción legal objetiva derivada de la "notable desproporción" entre el monto que se pagó y el valor real de mercado del departamento pero lo que cuestionó es que la demandante no supo, a su criterio, demostrar el estado de inferioridad de los vendedores, de modo que “la presunción no alcanza para tener por configurados los dos elementos subjetivos faltantes” .

Sin embargo, la sentencia resuelta en los últimos días por los jueces Ricardo Monterisi y Roberto Loustaunau, de la Sala II de la Cámara de Apelaciones, arrojó una lectura muy distinta de los hechos que hizo lugar a la grave demanda. En el fallo al que accedió 0223, Monterisi remarcó que "no sólo ha existido aquí una desproporción entre el precio pagado y el valor del inmueble entregado en venta, sino que —además— esa desproporción ha sido notable".

Un mal negocio...

El departamento se vendió por $400 mil. Para dimensionar este monto es necesario recordar que, en diciembre de 2014, el dólar tenía un valor oficial de $8,5 y podía ser adquirido informalmente a $11,65, por lo que la suma que se desembolsó sería representativa de U$S47.058,82, si se tiene en cuenta la cotización oficial, o U$S34.334,76, si se toma el valor de referencia del "blue".

En el expediente del pleito judicial se cita la conclusión a la que arribó una perito martillera que sostuvo que el inmueble "tenía un valor estimativo de U$S100.000". Y también se menciona que otro martillero de confianza del comprador demandado llegó a estimar la tasación en U$S80.000.  "Ello implica que, en el mejor escenario para la postura que defiende el demandado, el precio abonado por el departamento fue menor a la mitad de su valor", razonó Monterisi.

"No tengo dudas de que comprar un departamento de tres ambientes en una zona privilegiada de la ciudad por un precio que, en el mejor de los casos, representó un 47% de su valor de mercado, resulta manifiestamente desproporcionado", advirtió el camarista, quien remarcó: "El precio de venta ha sido tan bajo que excede lo que podría pensarse como un simple mal negocio, una rebaja por premura de venta o una respuesta natural a un mercado inmobiliario difícil".

Monterisi cuestionó la forma de abordar el particular caso por parte de la titular del Juzgado N° 2 y dijo que cometió un error al poner la carga de la prueba en la persona demandante para avalar la presunción de vicio de lesión, cuando en realidad era el demandado quien debía presentar pruebas sólidas para desvirtuarla.  

Alertas y llamados de atención

En su defensa, el hombre demandado pretendió justificar el accionar al sostener que el departamento estaba en mal estado y requería reparaciones, que los planos no estaban regularizados, y que la escritura traslativa se demoró. Además, argumentó que los propietarios del lugar estaban lúcidos y comprendían los actos que realizaban al momento de materializar la venta.  

Pero en su veredicto el juez rebatió cada uno de los planteos esgrimidos y reiteró que "lo que importa aquí no es la decisión de vender sino el modo en el que esa venta se concretó". "La venta del inmueble no sólo se concretó por un precio irrisorio, sino que, además se materializó en un contexto plagado de alertas y llamados de atención; con un escribano concurriendo a un geriátrico, con la intervención de un otorgante de 99 años incapaz físicamente de firmar el instrumento y con el otro vendedor, cuyo hijo había muerto tres meses antes, en la víspera de su propio fallecimiento", enumeró.

"El desequilibro es notable y obliga a presumir que la venta se efectuó mediando explotación o aprovechamiento de una desventaja subjetiva de los vendedores", ratificó el magistrado marplatense, y amplió: "La plataforma fáctica del caso en base a los hechos efectivamente probados, lejos de destruir la presunción legal de explotación y aprovechamiento, no hace más que confirmarla: considero que ha existido aquí, de parte del comprador, un aprovechamiento de la necesidad y ligereza de los vendedores para obtener una ventaja desproporcionada e injustificada que habilitan la readecuación de las prestaciones".

El pago

Con este razonamiento, Ricardo Monterisi decidió hacer lugar al recurso de apelación de la viuda de uno de los propietarios, revocó la sentencia de primera instancia y atendió la pretensión de reajuste equitativo del contrato de compraventa, aunque no en la cuantía que manifestaba la mujer en su demanda.

El camarista consideró que era "equitativo que la pretensión de reajuste prospere por la diferencia entre lo efectivamente pagado y el 65% del valor de la propiedad tasada en U$S100.000". Para realizar el complejo cálculo, debió recurrir a la variable conocida en el sector inmobiliario como "dólar celeste" o "ladrillo", que surge de promediar el valor del dólar oficial con el "blue".

"Teniendo en cuenta que, a la fecha de la operación, el dólar tenía valor oficial de $8,5 y podía ser adquirido en su modalidad informal a $11,65, ello arroja un promedio de $10,075 que determina que los $400.000 abonados por el comprador han de representar, a la fecha de firma del boleto, una suma de U$S39.702,23. En consecuencia, el demandado deberá abonar a la actora la diferencia entre ese monto y los U$S65.000 que representan el 65% del valor de tasación del inmueble, lo que arroja un total de u$s25.297,76, más los intereses correspondientes", sentenció la autoridad de la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial.